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吴正元河北最妖的三线城市,房价直逼石家庄-杨涛有料

吴正元河北最妖的三线城市,房价直逼石家庄-杨涛有料

吴正元
作者:歌者
来源:米宅北京

河北省11个市,唐山经济第一,房价1万多;保定有个雄安,房价1万多;廊坊挨着北京辣么近,房价1万多;石家庄是省会,房价2万多。沧州,三线城市,居然也飙出了2万多的房价,哪来的勇气?
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沧州是著名的武术之乡,清末在镖行内有说法叫“镖不喊沧”。意思是南来北往运镖的车,路过沧州不得亮镖威,得把镖旗收起来悄悄过,不然肯定栽个跟头。
至今本地人很多人家都还有传下来一些强身健体的武术,尚武之风盛行。全市习武之人超过30万,武术被当地列为中小学体育课必备项目。

△中国沧州第九届国际武术节万人表演
还有一张文化名片,纪晓岚故里。
接着介绍下沧州的基本面。沧州下属2个区,4个代管的县级市,9个县加1个自治县。总面积1.4万平方公里,人口最新统计779万人。

沧州的经济在省内排名第三,属于全国三线城市。
但是,房价表示不服,我大沧州的房价能飙到2万,不敢说二线,怎么着也算是个2.5线吧?

△2017年4月之前的沧州市区房价TOP12
实在没话说了,沧哥上坐,喝茶。
我靠……一下墙,缓一缓。沧州房价什么逻辑?
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△沧州及辖区地图
如图,沧州虽然属于临海城市,但是上有天津港,再上还有唐山港,两大港口在上,沧州直接给跪了。沧州这个港口的存在感,真的是弱。
再者从图上还可以看到。西北角的任丘市,紧挨着雄安特区,根据最新的政府报告,已经有一部分乡镇已经划归到雄安特区管辖,恭喜任丘人民实现人生跃层。
下面详细分析下沧州的情况。因为地界小,咱们分三步。
1、发展现状
2、未来规划
3、房价
发展现状
上面说了,河北省年度GDP排名可以说明一个大的基本面,不要说卖地,16和17年大家都在卖地,不存在太大差异。
GDP第一唐山第二石家庄,拥有重要产业或政治地位,第三却是需要城市自己靠实力争取的。
北京产业疏解给沧州带来了巨大的机遇,实实在在的落地项目比画大饼要踏实。
2016年,北京现代汽车沧州工厂的落成,带动了上下游的40余家企业,到2020年预计可以达到超千亿的汽车产业集群。
北京生物医药园,近百家签约,近30家已经开工建设,部分已经竣工生产。同样可以带动上下游的产业。
在沧州高铁站旁,来自北京的服装企业近千家已经落地扎根,近万家商户的陆续入驻,再加上投资500亿的容纳万家企业的服饰小镇开工建设,同样形成了产业集群效应。
这些产业落地以后能不能持续发展,发展到什么样,还不能下定论,但是短期内确实让沧州获得了实际的收益。
除了北京迁出的企业,沧州本地的产业主要有五种,开发区的石油化工、机械制造、管道冶金、食品加工、纺织服装。这是沧州的五大支柱产业,16年共1113亿的产值,占生产总值超过30%。不过也可以看出,沧州的高新产业很落后,对北京的高新企业转移需求很迫切。
未来规划
沧州的规划是中部核心城市,和保定一样,未来服务于北京的产业疏解。和保定不同的是,沧州有港口,还可以发展沿海地区经济带。
河北省对沧州的定位是:沧州为环渤海地区重要港口城市,国家重要的化工和能源保障基地,冀中南地区及纵深腹地重要出海口。

未来的发展重心,第一重心是把市区发展完善。第二是黄骅港港口建设。化工能源一直在发展,所以并不是最紧要的。
至于其他细节规划,就不一一细说了,基本都是概念,画大饼的事大家去百度就行,不浪费阅读时间,直接说房价。
房价
不往远了说,2015年前后,全国房价都出现了分界线,沧州同样不例外。




均价数据可以看出,从15年到16年底沧州的房价还算是比较平静。但是17年开始房价直接开挂,一路飙到翻1倍,翻2倍,3倍,4倍,到了17年的4月,最高点2.4万。
究其原因,无非就是全国三四线普涨带动,京津冀一体化、北京产业外迁沧州一部分、一二线严控,热钱到处炒房、开发商恶意抬高房价、中介添油加热等原因。但最直接的原因,是地价。
“15.5亿,1350万/亩,1380万/亩”。2017年沧州市区首次土地竞拍,8宗熔断土地尘埃落定,成功出让。天成地产成为最大赢家,一口气竞得CTP01、CTP1702、CTP1703、CTP1704、CTP1706地块。
沧兴地产同样以熔断暂停价+无偿调控房竞得CTP1705号地。1709与1710号地分别被恒大地产与中实摘下,疯狂程度和全国各地的土拍火热程度,没什么区别。
17年3月推出的新华区和运河区的新地块,拍卖过程中3次熔断,价格高达1300万/亩,还要再减去一部分政府需要的调控房。我们参考下图的公式。

△房价地价参考公式
按照这个地价,楼面价约8000左右,未来入市的房价预计在16000以上(好的地段和是否精装绑定等会导致价格上浮)地王的入市,使得沧州的开发商对房价的心理预期提升了一大截,给房价突破2万埋下了一个足够有说服力的理由。
沧州18年以后的房价有所下滑,主要是炒房客大量退出,房住不炒的政策压力还有对市场涨价势头的打压等原因,还有就是开发商没房了。不管是政府不给发预售证还是开发商故意压房不卖,至少目前的价格整体调控到1万以内。
从表面数据看,调控很是成功嘛。但是根据当地百姓月均3000-4000的收入,以及实际能买到的价格,依旧没个卵用。
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下面详细说下沧州市的片区和价格。
沧州市区地界不大,总共就两个区,新华区和运河区,以京杭运河分开两边,西边的运河区价格贵,东边的新华区价格便宜。

△沧州市区图
为什么呢?
林林总总无外乎这些原因,首先河西的运河区是富人区,居住环境好,整体规划好。另外主要是有学区。
全国各地的学区房都是最贵的,沧州排名靠前的学校大部分在运河区,比如迎宾路、黄河路、解放路、实验小学、朝阳小学、运河(原大化小学)等。
还有升学率较高的十四中、十三中、八中。还有一中二中两个高中,再加上西边新区的大学,还有新加坡双语幼儿园、常青藤国际幼儿园这些高价格的私立幼儿园等。
总之教育资源的倾斜是运河区比新华区房价高的一个主要原因。
目前新华区的房价均价在9500左右,运河区的均价11000左右,高端改善住宅15000左右。因为政府调控的原因,很多楼盘目前都已经停售或未开盘,没有新盘的参照,价格仅供参考。
既然谈到沧州,那也顺便谈一下沧州市区之外的几个有代表性的板块房价,让大家有个基本了解,为什么沧州能卖到2万。

就挑几个简单说说吧,这些个连六线都不算的地方。
泊头房价这两年也是一个字“涨”。目前的价格基本都在6000以上,8000多的也有。对这个价格,我他么的无力吐槽了。泊头是个什么地方呢?说个大家都知道的,小时候用过的泊头火柴。

还有临近的南皮县,也差不多这个价、还有以杂技出名的吴桥县、驴火出名的河间县,价格都超过6000以上。
当然,对于北京天津来说,便宜的很。要是有人想搏一把,宝来变宝马的话,可以来这试试。
青县:因为离着天津静海非常近,普遍价格基本超过8000了。
肃宁县:号称雄安南大门,价格已经11000了,怎么说呢,跪着说。人均收入不到3000的小县城。
任丘市:雄安东南明珠,房价17年底突破1.3万。我说你们能不能放过雄安?狐假虎威的前提那也得是个虎吧?
其他的什么黄骅等等就不一一说了,都是一个路子……
综上所述,以沧州为例,咱们就可以分析出全国各地的房价上涨的基本逻辑:
先是地价上涨,然后一层一层的托底,从六七八线开始托,当一个破县城8000的时候,市区为什么不能2万。四五线的城市2万了,二三线为什么不能3万?二三线3万的时候,一线5万起步贵吗?至于六七八线的钱从哪来?
简单啊,有棚改的用棚改,没棚改的六个钱包。这种三四线城市和六七八线小县城的房价逻辑从来不是按照什么人口流入流出,什么土地储备,什么金融规律这些决定的,你要是想分析小城市房价趋势,就直接看土拍价格就行,其他的都是扯淡。
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对于沧州的房价,目前看上去确实很贵。不过理智思考一个问题,这个价格最终还是由地价决定的,房价是否下跌这个是未知的,但是房价上涨多少却是可以预期的。
调控已经持续了一年多,如果有效,该降了,如果无效,该涨了。
目前的官方态度很明显,就是冻结楼市的流动性,可以微涨,不能暴跌!我的一贯态度是,如果手里钱够,如果你是刚需,可以考虑在自己能接受的地方入手了,而且要抓紧买。
普通人对于房价的理解是从过去看现在,而国家对房价的理解是从未来看现在。站的高度不同,角度不同,没办法达成共识的,屁股决定脑袋。
历史从来不以个人意志为转移,当然,你知道我说的是普通人,唯一能做的,就是顺势和借势。如果你认为自己是万中无一的奇才那我没话说,很显然,你不是。
我不是替房价说话,而是希望作为普通人,真的没必要和房价对抗,没意义。有时候对现实妥协也是一种成长,哪怕你不理解,先尝试妥协,再慢慢去理解,这tm就是人生真相。
就像当年房子卖2000/㎡,收入50/月的那些人同样也不理解。(1980-1990)
如果对沧州有什么更高的希望,那希望沧州可以发展再快点,高端企业再多点,老百姓收入再高点,才能正向循环发展,才能做到“侠之大者,为国接盘”。

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